		2015. 12. 03.(목) 조간용
		이 보도자료는 2015년 12월 2일 오전 11:15부터 보도할 수 있습니다.
							보도자료
담당부서 :	주택건축국 주택정책과					주택정책과장	최경주	2133-7010
						주택정책팀장	송광남	2133-7012
						전월세팀장	김용경	2133-7702
						담 당 자	김태진	2133-7013
사진없음 ▣			사진있음 □		매수 : 7매	담 당 자	허경희	2133-7704
서울시, '주택임대차 계약갱신청구권' 도입 지방위임 촉구 - 세입자가 전월세 계약 갱신 청구 가능하도록 제도적 보장 국회‧정부에 촉구 - 지역 환경에 맞는 상세규정 지방이 정할 수 있도록 결정권 위임도 제안 - 주거안정성 강화 및 '주택임대차보호법' 보호규정 대상 확대로 전월세가격 안정 기대

□ 서울시는 '12년 9월 이후 38개월간 지속되고 있는 전세가격 상승과 급속한 월세전환에 따른 서민주거불안이 심각한 수준에 이르렀다고 보고 '주택임대차 계약갱신청구권' 도입을 국회와 정부에 공개적으로 촉구했다.

□ 특히, 일률적인 정책으로는 지역마다 다른 전월세 시장 환경과 여건에 효율적으로 대응할 수 없는 만큼 '주택임대차 계약갱신청구권' 도입은 물론 상세 규정과 구체적인 운용을 지방정부가 정할 수 있는 권한을 위임해줄 것도 강력하게 제안했다.

□ '주택임대차 계약갱신청구권'은 세입자가 집주인에게 1회에 한해 전월세 계약 갱신을 청구할 수 있도록 제도적으로 보장해주는 것이 핵심이다. 현행 주택임대차보호법에는 계약기간 2년을 보장하고 있으나 2년이 지나면 집주인의 일방적 계약 해지가 가능하다.

○ '주택임대차 계약갱신청구권'은 월세가 보편화된 프랑스, 독일, 미국(뉴욕) 등 해외에서는 이미 시행 중이다. (붙임자료 참고)

□ 시는 전월세 시장 안정화를 위해 공공임대주택 공급확대, 분쟁조정을 통한 임차인 권리보호 등 다양한 정책을 추진해왔지만 정책수립 권한이 부족한 지방정부의 힘만으로는 한계가 있어 올 초 출범한 국회 서민주거복지특위에 '주택임대차 계약갱신청구권' 등 7개 규정에 대해 제‧개정을 건의한 바 있다. 하지만 종료시한이 얼마 남지 않아 이번에 권한 위임을 공개적으로 촉구하게 됐다고 설명했다.

○ 공공임대주택 공급확대 정책은 개발가능 택지 고갈, 재정난, 인근 주민들의 기피현상 등에 따른 어려움, 임차인 권리보호는 법적 근거가 없어 실효성 측면에서 취약한 문제가 있었다.

○ 시가 국회 서민주거복지특위에 건의한 7개 법안 가운데 3개(▴임대차분쟁조정위원회 설치‧운영 ▴표준임대차계약서 사용 의무화 ▴적정임대료 산정‧공표)만이 부분 수용될 것으로 보인다. ※7개 건의안 붙임자료 참고

□ 시는 계약갱신청구권이 도입되면 임차인의 거주안정성이 보다 장기화됨은 물론 전월세 가격도 안정될 것으로 분석하고 있다.

○ 예컨대 '13년 1월 보증금 2억, 계약기간 2년의 전세계약을 체결해 살다가 만료 후('15년 1월) 임차인은(결격사유 없을 시) 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 이때 최대 2억2천만 원으로 '17년 1월까지 계약기간이 연장되는 것.

※ 주택임대차보호법 시행령 8조) 차임 등 증액청구의 기준 등

차임이나 보증금의 증액청구는 약정의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며, 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

* 결격사유(안) : 임차인이 차임을 연체한 경우, 임차인이 임대인의 동의없이 타인에게 전대한 경우, 임차인과 임대인이 합의한 경우 등 임차인의 의무를 현저하게 위반한 경우

□ 또, '주택임대차 계약갱신청구권'이 도입되면 계약 연장시 임대료 상승 제한, 전세에서 월세로 전환될 때 적용하는 전월세전환율 등 '주택임대차보호법'에 따른 보호규정의 혜택을 받을 수 있는 대상이 확대될 것으로 예상된다.

○ 기존 '주택임대차보호법'에는 전월세전환율과 임대료상승률 제한 등 보호 규정이 있지만 모두 계약기간 중에만 적용되는 점을 보완, 관련 제도의 실효성을 담보할 수 있게 될 것으로 기대하고 있다.

* 주택임대차보호법 7조의2(월차임산정률 ) : 연 1할 또는 기준금리 4배(6%)중 낮은 값

* 대법원(1993.12) : 법상 전월세전환율은 계약기간이 끝난 뒤 재계약하는 주택에는 적용하지 않음

□ 지난 '89년 계약보호기간을 1년에서 2년으로 연장했을 당시 단기적인 가격 급등이 있었다는 점 등을 들어 '주택임대차 계약갱신청구권'이 시장에 미칠 영향에 대해 일부 우려하는 시각도 있지만, 시는 당시에 뒀던 경과조치 없이 바로 적용하면 전세가 급등을 방지할 수 있을 것이라는 판단이다.

○ 1989년 법 개정 당시 법을 바로 시행하지 않고 기존계약은 종전의 규정을 따르는 경과조치*를 뒀기 때문에 임대인이 미리 임대료를 올리는 추세가 있었다고 시는 설명했다.

<1989년 전후 3년간의 주택 가격 변동률(%)>

		1986	1987	1988	1989	1990	1991	1992	1993
전국	매매	-2.69	7.08	13.22	14.59	21.04	-0.55	-4.97	-2.90
	전세	5.73	19.41	13.23	17.53	16.76	1.95	7.52	2.44
서울	매매	-4.41	2.02	9.05	16.60	24.25	-2.15	-5.40	-3.19
	전세	4.41	18.26	7.34	23.68	16.17	3.91	7.76	0.44

자료 : 국민은행

* 1989년 법 개정 당시 부칙④) (임대차기간에 대한 경과조치)

이 법 시행당시 존속중인 임대차의 기간에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

□ 아울러, 서울시는 법 개정 없이 가능한 시 자체 정책은 보다 적극적으로 추진한다. 이를 위해 ｢서울특별시 전월세 안정화 조례(가칭)｣를 제정, 내년부터 본격 시행한다는 계획이다. 특히, 올해 시범 시행한 '월세신고제'를 시 전역으로 확대 시행해 정보 불균형 해소에 나선다.

○ 조례의 주요 내용은 ▴시 주택임대차분쟁조정위원회 구성‧조정을 위한 운영방안 세부지침 ▴시 지역별 전월세전환율, 지역별 적정임대료 산출근거 규정 ▴표준 주택임대차계약서 우선 사용 규정 구체적 명시 등이다. * 서울시 표준주택 임대료 산정방안연구 학술용역 시행중(`15. 12 완료 예정)

○ 월세신고제는 전입신고 때 월세세입자가 월세액과 기간 등을 자발적으로 신고하는 것으로, 시는 이를 통해 확정일자 제도로 파악하지 못하는 순수월세시장에 대한 정보를 구축, 증가하는 월세계약에 대한 실효성 있는 지원‧정책 마련을 위한 기초자료는 물론 서민의 주거비 부담을 실질적으로 보여줄 수 있는 시장지표 개발을 위한 자료로도 활용할 계획이다.

□ 한편, 서울의 전세가격은 '12년 9월 이후 38개월간 상승세를 유지하고 있고, 월세 거래 비중은 '12년 35%에서 '15년(~10월) 45.4%로 지난 3년 사이 10%p 증가했다.

- 전세가상승률:`12년 0.5%→ `13년 6.6% →`14년 3.6% →`15년(~10월) 5.9%

- 월세거래비중:`12년 35% → `13년 39% →`14년 41% →`15년(~10월) 45.4%

- ‘16년 공급예정 주택은 금년 대비 소폭 증가, 강남 재건축 추진 등 저렴주택의 대규모 멸실이 지속되어 전세가 상승압력은 수도권 확대 전망 (`15.11 한국건설산업연구원)

<서울시 주택 전세가격 추이>

* 자료 : 한국감정원

□ 정유승 서울시 주택건축국장은 “시는 최근 심각한 전월세난에 대해 가능한 역량을 총동원하고 있지만 관련법상 근거가 미약해 실효성 있는 대책수립에 어려움이 있다”며 “폭등하는 전세값을 잡을 수 있는 특단의 대책으로 서민 고통을 덜어줄 수 있도록 국회와 중앙정부의 정책적 결단을 촉구한다”고 말했다.

[붙임] 서울시 서민주거안정화 건의안(7개)

	주요개정안건	주 요 내 용
1	시도에 주택임대차분쟁조정위원회 설치 및 분쟁조정효력 강화	․시도에 분쟁조정위원회 설치를 명문화 ․조정결정을 재판상화해의 효력을 갖게 하여 서민의 불필요한 소송비용 절감 및 조속한 분쟁해결 유도 ․임대차조사관제 도입으로 효율적 업무처리 지원
2	적정임대료 산정․공표	․전세나 월세의 적정수준 임대료를 몰라 임대인 우위의 시장이 형성되는 것을 막고 전환계약시 가이드라인을 제시
3	월차임 산정률 개선 및 산정공표	․지역별로 다른 월차임산정률의 수준을 지방에서 산정하여 공표
4	월세신고제도	․확정일자자료로 확보가 안되는 순수월세 통계를 확보, 분석하여 월세시장 현황 파악
5	표준임대차계약서 사용	․임대차계약의 필수사항이 기재된 표준서식을 사용토록 하여 분쟁의 소지를 사전에 예방
6	임차인의 계약갱신청구권	․임차인은 계약기간만료 후 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있으며 차임연체 등의 특이사항이 없으면 갱신가능
7	세입자보호단체 설립지원	․세입자연합회 등 세입자의 의견을 대변할 수 있는 단체 등을 정부에서 지원육성토록 하는 근거 마련

<주택 임대차 계약갱신청구권 해외사례>

구분	내 용
프랑스	- 임대인이 개인일 경우 3년, 회사일 경우 6년간 보장 - 임대차계약 기간 종료 시에도 제한된 경우에 한해 계약 파기가능
독일	- 주거용임대계약은 기간제한이 없으며 기간이 정해진 경우 해지 금지 - 임차인이 중대한 갱신결격 사유 또는 임대인이 직접 사용하는 등 명백한 갱신거절 사유를 갖춘 경우 임대차계약 갱신 거절 가능 - 계약갱신권과 함께 차임일람표 및 차임정보은행을 도입하여 일방적인 임대료 상승을 규제
미국(뉴욕)	- ‘임대료안정화에 관한 법률’에 따라 보호를 받는 임차인은 기존 계약과 동일한 기간 및 조건으로 계약갱신 인정